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La clause d’échelle mobile n’est pas applicable à l’impôt foncier - Cass. civ. 3ème, 3 mai 2012, pourvoi n°11-13.448

L’impôt foncier mis à la charge du locataire ne saurait être qualifié de loyer dès lors qu’il n’est pas soumis à l’indexation contractuelle comme l’est le loyer, et donc exclu de l’application de la clause d’échelle mobile.

Un bailleur avait donné à bail à un preneur des locaux à usage commercial en vertu d’un bail assorti d’une clause d’échelle mobile et stipulant que le preneur doit rembourser au bailleur la taxe foncière attachée aux locaux loués. Invoquant une augmentation de loyer de plus du quart, le preneur a sollicité sa révision à la valeur locative, sur le fondement de l’article L.145-39 du Code de commerce. Il arguait notamment que cette charge constituait un supplément de loyer.

La Cour de cassation rejette son pourvoi en considérant que ne saurait être ajouté, pour le calcul de la variation de 25 % prévue par l’article L.145-39 au loyer annuel fixé au bail, le montant de la taxe foncière que doit rembourser le locataire au bailleur au titre d’un transfert conventionnel de charges.

En l’espèce, le loyer avait été fixé à une certaine somme annuelle et par le jeu de la clause d’échelle mobile, il avait enregistré une variation inférieure à 25 %. La demande de révision du preneur était alors déclarée irrecevable. Le preneur avait inclus le montant de la taxe foncière afin de parvenir au seuil de variation de 25 % alors que l’augmentation du loyer hors taxe foncière n’était que de 24,72 %.

L’argumentation développée par le preneur ajoutait au texte de l’article L.145-39 du Code de commerce qui ne vise que l’évolution du « loyer » à la suite de l’application de l’indice. L’impôt foncier mis à la charge du locataire ne saurait être qualifié de loyer dès lors qu’il n’est pas soumis à l’indexation contractuelle, comme l’est le loyer et donc exclu de l’application de la clause d’échelle mobile.

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